2024年，Sunway REIT再寫新猷：收入、淨物業收入（NPI）和每單位分派（DPU）均創歷史新高。這家2010年於馬股掛牌的多元型REIT，資產規模已擴張至RM104億，橫跨28項物業：13項零售資產、6間酒店、5棟辦公樓、3個工業資產及1項教育資產。如今，教育資產正進行出售，資產組合正加速進行調整。
以下是我們從2025年股東大會上整理出的10個重要觀察。
1. 零售與酒店板塊強勢推升收入，DPU年增7.5%。
2024年，受惠於新收購物業貢獻與零售及酒店業務強勁復甦，收入年增7.2%至RM7.67億，NPI則年增8.1%至RM5.70億。DPU從2023年的9.3仙提升至10.0仙，增幅達7.5%。
2. 聚焦零售主戰場，收購近RM10億資產、邁向RM150億管理規模。
REIT調整了“超越2027”戰略重心，略微淡化服務與物流，轉而聚焦其強項：零售。2024年，集團斥資近RM10億積極擴張：包括六家大型超市、Sunway 163、Sunway Kluang購物中心以及Sunway REIT Industrial – Prai，收購時物業收益率介於7.0%至8.1%之間。
這也標誌著其零售觸角開始伸向巴生谷以外，強化在巴生谷和檳城的工業地位。根據管理層規劃，REIT將在2027年前把管理資產從2024年的RM104億提升至RM140–150億，成長至少34%。但前提是，未來收購能提高現有DPU與資產淨值（NAV），同時核心資產持續穩健。
3. 工業與酒店資產成亮點，2025租金預期維持高個位數增長。
Sunway REIT Industrial – Petaling Jaya 1預期入住率將從2024年的31%，於2025年下半年提升至75%；酒店板塊則將受惠於即將到來的馬來西亞旅遊年2026活動，管理層預期2025年整體租金成長率將落在高個位數至低兩位數之間（2024年為6.4%)
4. 以RM1.38億收購霹靂AEON Mall Seri Manjung，三重淨租約至2027年。
2025年1月，REIT宣布擬向YNH集團全資子公司收購AEON Mall Seri Manjung，初始物業收益率為6.5%，在與AEON Co (M) Bhd所簽三重淨租約的剩餘期間平均提升至6.9%，租期至2027年底。預計交易將於2025年第二季完成
5. 以RM6.13億出售教育資產，降低負債、保留資金以擴張。
上述收購將透過出售Sunway大學與學院校區予Sunway College (KL) Sdn Bhd融資，交易金額為RM6.13億，高於市場估值RM5.86億。這筆資產2019年以RM5.5億購入，出售時收益率為6.3%。資金將用於償債，負債率預計從2024年的41.4%降至37.8%（若含永續證券則由46.4%降至42.7%），年節省財務成本約RM2400萬，多餘現金將作為日後收購準備金。
執行長陳偉良（Clement Chen）強調，目前負債水平適中，有助提升股東報酬並支持成長
6. 出售教育資產將短期壓縮DPU，惟全年貢獻與有機成長將補足空缺。
有股東關注該教育資產在2024年為NPI貢獻第三高，出售後可能讓DPU由10.00仙下滑至9.66仙。對此，管理層強調這是資產優化與回收資本的機會，DPU的影響將由收購資產的全年貢獻、有機成長與增值工程帶來的回報所抵消
7. 三大AEI（資產增值計畫）近RM10億，強化現有零售資產競爭力。
自2023年起，REIT投入近RM10億進行三項AEI：
- Sunway Pyramid – Oasis區改造（RM1.9億）：2023 Q3 至 2024 Q4完工，人流量成長10%，每平方呎租金飆升250%，估值由RM39億升至RM42億；
- Sunway Carnival Mall 翼樓翻新（RM3.6億）：2023 Q3啟動，開幕提前至2025 Q2，帶動明顯人流增長；
- Sunway Pier海濱計畫（RM4億）：打造集海鮮市集、免稅店、餐飲為一體的全新景點，目前已投入RM5200萬，預計2027年下半年竣工。
8. 酒店表現亮眼，辦公仍存挑戰，資產調整仍在路上。
面對股東關於酒店與辦公板塊的提問，陳偉良指出，Sunway Hotel Georgetown表現出色，2024年收益率達7.2%；惟辦公板塊仍受供過於求影響，尤其巴生谷。Sunway Tower雖入住率升至42%（五年新高），但仍低於區域平均74%；Sunway Putra Tower則由2023年的80%降至2024年的69%，主因為主要租戶退出。
REIT正評估資產回收等策略，期望提升該板塊報酬。
9. 資本成本低、永續再融資成功、訴訟仍待定。
Sunway REIT於2024年維持3.9%的低資本成本，為業界最低之一。其RM3.4億永續票據已成功再融資為RM5億可持續掛鉤票據，利率從5.85%降至4.63%。與Metroplex Holdings間訴訟仍在進行中，REIT已依裁決支付RM810萬，尚待上訴程序結束。
10. 2025 Q1成績亮眼，收入與NPI雙雙突破20%增長。
2025年第一季，收入年增22.6%至RM2.19億，NPI則年增20.4%至RM1.57億，受惠於2024年收購資產貢獻與Sunway Pyramid Oasis完成翻新。不過酒店（受開齋節影響）與辦公板塊表現仍偏弱
第五視角
透過AEI與策略性收購，Sunway REIT正穩健拓展，其重押零售主場與資產優化策略逐漸展現成效。然而，REIT仍面臨外部挑戰：包括全球貿易局勢變數（如美國關稅）、本地稅制調整（如SST提高、補貼合理化）與辦公市場長期供給過剩。
儘管如此，在旅遊復甦與核心資產支撐下，REIT仍具穩定派息潛力與中長期成長空間。若能持續優化資產配置與資本結構，Sunway REIT有望成為REIT市場中的“穩健成長股”
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