在2011年上市的Pavilion房地产投资信托（REIT）拥有五座购物商场和一座办公楼，截至2024年，其资产组合价值达到了RM8.5亿。其资产组合包括著名的Pavilion Kuala Lumpur购物中心和Elite Pavilion商场，这些都是游客和当地居民喜爱的地方，以及最近收购的Pavilion Bukit Jalil。管理层也寻求股东批准，从其赞助商手中收购Banyan Tree Kuala Lumpur和Pavilion Hotel Kuala Lumpur，进一步将其资产组合扩展至酒店资产。
以下是我在2025年Pavilion REIT年度股东大会和特别股东大会上学到的八件事。
1. 收入和分紅雙增，惟借貸成本拉高派息壓力。 同样地，由于劳动力成本、维护和服务费用上升以及Tenaga Nasional Berhad（TNB，电力公司）转嫁的电费附加费，使得净物业收入同比增长13.9%至RM522.8百万。尽管股数增加，单位分红同比增长3.7%至2024年的9.34仙，但受到为收购Pavilion Bukit Jalil而新增贷款致使借款成本增加的影响。
儘管單位數量增加，全年每單位分紅（DPU）仍上揚3.7%，來到9.34仙。不過，由於為收購Pavilion Bukit Jalil而新增貸款，借貸成本提升，對DPU增幅形成一定壓力
2. 三大核心商場貢獻98.6% NPI，整體出租率穩健上升。 截至2024年，Pavilion Kuala Lumpur、Elite Pavilion與Pavilion Bukit Jalil三大資產合計貢獻了信託淨物業收入的98.6%。三者的出租率皆年增，介於89.7%至97.8%，顯示即便市場競爭加劇，Pavilion旗下核心資產仍具高度吸引力
3. 債務結構健康，2025年僅2%債務到期。管理層指出，信託的債務主要分布在2026年至2028年間，2025年僅有2%債務到期。執行長對於能以更低平均成本（預估4.5%）完成再融資表示樂觀，相比2024年整體平均利率為4.8%。目前約有12.5%的借款為固定利率
4. 近半租約將於2025年更新，看好租金溫和上調與廣告收入貢獻。預計2025年將有47.9%的租賃面積面臨續約，管理層預期租金調整將帶來溫和增長。此外，Elite Pavilion的戶外LED廣告螢幕升級完工後，廣告收入可望提升。執行長也看好Pavilion Bukit Jalil的出租率將進一步突破90%，成為租金成長的新動能
5.DA MEN重新定位為家庭改造中心，保障基本租金收入。針對表現不佳的DA MEN商場，信託已與Easyhome International簽署三年主租約，計劃於2025年9月重新定位為家庭改進中心。此舉不僅鎖定基本租金收入，也具共享NPI的潛力。該商場占總資產比重僅1.9%。
根據我個人觀察，類似Viva Home的概念過去在吉隆坡難以吸引持久人流，這或許代表此轉型方向仍有挑戰，且需留意潛在租戶違約風險。
根据我的观察，类似于首都的Viva Home等概念在获得吸引力方面遇到了困难，这可能意味着重新定位的潜在困难，同时也存在租户违约的一般风险。
6. 高端定位下的護城河依舊穩固. 雖然新對手The Exchange TRX商场來勢洶洶，Pavilion Kuala Lumpur依舊穩住旗艦地位。執行長強調，目前僅有一家租戶轉移至競爭商場，Pavilion KL依然是高端國際與區域品牌開旗艦店的首選地。管理層認為，區域內新增商場反而有望帶動整體旅遊和客流升溫。。
7. Pavilion Bukit Jalil表現遜於收購預期，可能調整尾款。 Pavilion Bukit Jalil尚有部分收購尾款將透過股權或債務方式籌資，取決於當時市場條件。原本已預留RM10百萬作為瑕疵整改保留款，其中RM6百萬尚待缺陷修復後支付。
2024年該商場NPI為RM110.1百萬，明顯低於RM146百萬的原訂收購目標。主因為TNB電費附加費轉嫁成本高於預期。若至2025年6月仍未達標，根據協議，尾款將按資產評估調整。
2024年，该商场的净物业收入（NPI）为RM110.1百万，低于其收购目标的RM146百万，主要由于TNB转嫁的较高电费附加费。首席执行官指出，如果到2025年6月未达到年度化的NPI目标，最终支付给卖方的款项将根据商场的估值进行调整。
8. 收購兩間酒店提升收益率，並提出兩種DPU資金選項。 Pavilion REIT預計在2025年下半年，以RM480百萬收購Banyan Tree Kuala Lumpur與Pavilion Hotel Kuala Lumpur，資金來源為股權與債務的組合。此收購將使資產組合首次跨足酒店領域，帶來7.0%總收益與6.5%淨收益，相較於2024年整體資產收益率6.2%，具明顯增值性。
酒店將採雙淨租賃結構回租給Harmoni Perkasa Sdn Bhd，租期至少10年，包含固定租金與浮動營收分成。固定租金每五年可調升5%至10%。值得留意的是，贊助商將保留至少80%（前五年）、其後75%的租戶股權，顯示對營運成果仍具承諾。酒店營運則交由Banyan Tree Hotels & Resorts管理。
| 2024年 | 吉隆坡悦榕庄 | 吉隆坡柏威年酒店 |
| 平均入住率 | 82.1% | 81.5% |
| 平均房价（2024年第三季度） | RM1,383 | RM573 |
| 土地使用期限 | 永久产权 | 租赁权（将于2109年到期） |
酒店將採雙淨租賃結構回租給Harmoni Perkasa Sdn Bhd，租期至少10年，包含固定租金與浮動營收分成。固定租金每五年可調升5%至10%。值得留意的是，贊助商將保留至少80%（前五年）、其後75%的租戶股權，顯示對營運成果仍具承諾。酒店營運則交由Banyan Tree Hotels & Resorts管理。
在資金安排上，若透過配售方式（如配售予EPF）募集資金，將使公共持股由41.5%提升至47.1%，但DPU將微降至9.25仙。若改採向賣方發行對價單位，則有機會將DPU提升至9.39仙。管理層偏好三管齊下：結合對價單位、債務與私募，平衡DPU增值與負債比，並將酒店納入總資產組合的5.5%。其中RM33.5百萬為預付租金，確保首年收入穩定。
第五视角
Pavilion REIT正處於結構性利多交會點。馬來西亞旅遊復甦腳步加快，加上2026馬來西亞旅遊年、鄰國訪客回流，以及來自中國與印度的免簽政策，有望進一步推升零售與住宿需求。
即使面對市場競爭加劇，Pavilion KL的高端吸引力與旗艦品牌聚集效應仍具明顯優勢。而即將納入的兩家酒店資產，也將為信託在商業地產之外開啟新的收入成長引擎。
喜欢我们对这次股东大会的分析吗？ 点击这里查看我们参加过的所有股东大会 »
